Préparer sa retraite en investissant dans l’immobilier

« Investir dans la pierre ». Vous avez sûrement déjà entendu cette phrase, non ? Effectivement, l’immobilier est un excellent moyen de construire des revenus complémentaires rapidement ! En investissant dans un logement, vous pouvez vous constituer un patrimoine et diversifier vos sources de revenus. Il n’est pas facile d’investir dans l’immobilier, surtout quand on est à son compte. Mais rassurez-vous, vous n’avez pas forcément besoin de passer par la case banque. On vous détaille tout ici !

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Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Vous pouvez décider d’investir dans l’immobilier pour deux raisons principales

Créer des revenus complémentaires 

Par revenus complémentaires, on parle de revenus locatifs. Ce sont des revenus que vous percevez, en tant que propriétaire, en échange de l’utilisation de votre bien immobilier par un locataire. Un loyer en gros.

Les revenus locatifs peuvent fournir une source de revenu stable et prévisible chaque mois, et c’est particulièrement intéressant si vous cherchez à générer un flux de trésorerie régulier.

Mais avant de se lancer, la première chose est de s’assurer que les loyers que vous percevez couvrent votre dette et vos frais annexes (le remboursement de prêt, les charges annuelles du logement, la taxe foncière…).
Dans un second temps, quand votre dette est remboursée (généralement au bout de 20 ou 25 ans), vous pourrez toucher la totalité de vos loyers, et c’est là que ça peut constituer une très belle source de revenus pour votre retraite.

Construire un patrimoine immobilier

La deuxième raison d’investir dans l’immobilier, que ce soit pour du locatif ou non, c’est de vous construire un patrimoine immobilier stratégique. Et par stratégique, on parle grosso modo des logements qui prendront de la valeur avec le temps.

Et un bien immobilier dont la valeur augmente avec le temps, ça peut être dû à plusieurs facteurs :

• L’offre et la demande ! Dans les zones où la demande de logements augmente, mais où l’offre est limitée, les prix des propriétés ont tendance à augmenter. 
• La rénovation ou l’amélioration d’un bien peut également augmenter sa valeur.

Si vous arrivez à lier ces deux facteurs, et obtenir votre propriété à un prix intéressant, alors vous pourriez réaliser un bel investissement.

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Comment investir dans l’immobilier quand on est indépendant ? 

On pourrait penser que pour investir dans l’immobilier, il faut acheter un appartement ou une maison… Oui, mais pas uniquement ! 

Acheter un bien immobilier

Commençons tout de même par la manière la plus évidente. L’approche la plus traditionnelle, l’achat immobilier, implique plusieurs étapes (qui ne sont pas de tout repos) : 

• Trouver un bien en fonction de votre budget et de vos objectifs d’investissement. Pensez au potentiel de revenus locatifs et des frais à couvrir (parmi ces derniers, on retrouve notamment les frais de notaire, les frais d’agence, le coût du financement, les frais de gestion, et la fiscalité).

• Trouver un financement, ce qui n’est pas l’étape la plus simple quand on est à son compte. D’autant plus dans un contexte de taux élevé !

• Faire une offre et négocier avec le vendeur. Aujourd’hui, le prix de l’immobilier est en baisse en raison de la hausse des taux. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le coût d’un emprunt suit la même tendance, et donc la demande de biens immobiliers diminue puisque moins de personnes peuvent se permettre de s’endetter à des taux élevés. 

• Enfin, après l’achat, vous devenez responsable de la gestion de la propriété. Cela signifie rechercher des locataires et entretenir votre bien.

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<div class="emphase-rt notif">Gérer la fiscalité de votre investissement immobilier, c’est très important pour maximiser votre retour sur investissement ! </div>

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En France, les revenus locatifs sont taxés comme des revenus fonciers. Leur imposition varie selon le type de location et le régime fiscal choisi :

• En location non meublée, vous avez le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel.
• En location meublée, vous êtes imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez opter pour le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur non professionnel (LMNP).

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Choisir entre ces options dépend de la nature de vos charges, de la quantité de revenus locatifs générés, et de vos objectifs fiscaux à long terme. 

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Si tout cela vous décourage un peu, ou si vous ne souhaitez pas engager trop de capital dans votre investissement immobilier, il existe une autre solution. 

Investir dans des SCPI

Les SCPI sont une forme d’investissement collectif qui vous permet, en tant qu’investisseur, d’acquérir des parts dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. 

Pour faire simple, voici comment cela fonctionne :

• Choisissez une SCPI en fonction de sa performance passée, de sa stratégie d’investissement, et des types de propriétés qu’elle gère. Les SCPI peuvent se spécialiser dans divers secteurs, comme les bureaux, les commerces ou l’habitat.

• Vous pouvez acheter des parts de SCPI directement auprès de sociétés de gestion, ou via un intermédiaire financier. Le grand avantage des parts de SCPI, c’est qu’elles sont généralement accessibles avec un investissement initial plus faible que celui requis pour l’achat direct de propriété.

• Ensuite, une fois votre investissement réalisé, vous recevez des revenus régulièrement qui représentent votre part des loyers perçus sur les propriétés détenues par la SCPI. Attention toutefois aux frais de gestion !

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Chacune de ces méthodes a ses avantages, et les deux peuvent être complémentaires. L’achat direct offre plus de contrôle et un potentiel de gains plus élevés, mais nécessite une gestion plus active et un investissement en capital plus important. 

Les SCPI, elles, offrent une exposition à un portefeuille diversifié avec moins de gestion quotidienne, mais les frais de gestion peuvent réduire vos rendements, et votre liquidité peut être limitée.

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Quelques conseils pour obtenir un financement 

Financer un achat immobilier quand on est indépendant, ça peut être plus complexe qu’un salarié avec un salaire fixe tous les mois. 

Quand vous investissez dans des SCPI, vous n’êtes généralement pas concerné par l’obtention d’un prêt puisque vous pouvez commencer à investir avec des sommes beaucoup plus faibles.  

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Voici nos 3 conseils pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt.

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Préparez vos documents financiers

Rassemblez toutes vos déclarations fiscales des trois dernières années, vos relevés de compte récents, et un bilan comptable si vous êtes en société. Toutes les preuves de votre stabilité financière sont à prendre pour monter un dossier en béton !

Ces documents aideront à prouver la stabilité de vos revenus et votre capacité à gérer efficacement vos finances. Soyez concrets et factuels dans vos explications. 

Présenter des prévisions de revenus basées sur des contrats existants peut également rassurer les potentiels prêteurs sur la pérennité de vos revenus. Évitez le plus possible les hypothèses ! 

Augmentez votre apport personnel 

Plus votre apport est élevé, plus la banque vous estimera comme stable financièrement. Si vous venez demander un prêt avec un apport important, cela diminue les risques pour le prêteur et peut vous aider à obtenir de meilleures conditions de prêt. Notamment un taux d’intérêt plus bas ou des frais de dossiers réduits.

Généralement, un apport d’au moins 10 % est exigé, mais vous pouvez monter à 20, voire 30 % d’apport si votre dossier bloque.

Cela montre aussi votre engagement dans l’investissement et réduit le montant total des intérêts payés sur la durée du prêt (qui sont d’autant plus importants dans le contexte économique actuel).

Vous associer pour acheter 

Enfin, si vraiment vous rencontrez des difficultés pour obtenir votre prêt, envisagez de vous associer avec quelqu’un qui possède un revenu stable (quelqu’un de votre famille ou un ami).

Cela permet d’augmenter votre apport et améliorer le profil de risque de votre dossier de prêt. 

C’est également l’occasion de partager les responsabilités de gestion de la propriété, ce qui peut être un sacré gain de temps pour un freelance qui doit jongler entre son activité professionnelle et la gestion de son investissement immobilier.

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Si vous souhaitez vous engager dans l’immobilier et devenir pleinement propriétaire d’un bien que vous mettez en location, alors il vous faudra passer par la case « banque » et acheter. Si vous envisagez l’immobilier davantage comme un investissement, au même titre que de l’investissement en bourse, alors les SCPI peuvent être une option à considérer. Et puis, vous connaissez peut-être l’expression « Il ne faut pas mettre ses œufs dans le même panier » ? Ça vaut pour l’épargne et l’investissement pour la retraite, pensez à toutes les solutions !

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